店舗併用住宅を建てるときは、住宅ローンや税金に要注意!


自宅部分と店舗部分が共存する建物を「店舗併用住宅」と呼びます。

通勤のための移動時間も少なく、店舗部分を借りるために賃貸契約を結ぶ必要がないなど、様々なメリットを持つ店舗併用住宅ですが、住宅ローンや税金、面積の制限などの注意点についても、建てる前に確認しておきましょう。


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店舗併用住宅の定義

店舗併用住宅とは、店舗と住宅が一体になった建物のことです。店舗付き住宅や、併用住宅と呼ばれることもあります。ちなみに、住宅のみの目的で使う建物は「専用住宅」と呼びます。

住宅部分以外の店舗の種類は、カフェや雑貨ショップにしているケースもあれば、事務所のオフィスにしているケースなどもあります。

店舗併用住宅には、間取りや面積のルールがあります。

店舗と住宅が完全に分かれてないこと

店舗併用住宅は、建物のどの部分でも様々な店舗にすることができますが、店舗部分と住宅部分は、お互いに行き来できる構造にしなければなりません。

例)
・内階段を使って1階の店舗と2階の住居の行き来ができる
・室内のドアを使って住居と店舗の行き来ができる

一方、一度玄関から出て、外階段で店舗と住宅を行き来しなければならないものや、店舗と住宅を仕切る壁にドアが付いていないものなどは、店舗併用住宅には含まれません。

住宅の床面積を一定以上確保していること

また、床面積の4分の1以上を住宅部分にする必要があり、都市計画法で定められた用途地域によっては、2分の1や50平米以下など異なる制限が設けられているため注意が必要です。

このほか、住宅ローンや税金の面でも店舗併用住宅は専用住宅と異なりますので、以下から詳しく見ていきましょう。

住宅ローンは住宅部分のみ

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店舗併用住宅では、住宅ローンが住宅部分にしか使えません。さらに、店舗部分と住宅部分の比率にも制限があり、例えば、「フラット35」は床面積の2分の1以上が住宅部分になっていなければ利用することができません。

店舗部分の融資に関しては、事業用ローンを利用する必要がありますが、申し込むためには事業計画書の作成・提出が必要です。万が一、事業用ローンの利用を却下された場合は、手持ちの現金を手出ししなければなりません。

固有資産税の特例に制限あり

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通常、居住用の建物が建っている土地は、固定資産税の評価額が、建物の面積に応じて1/3、または1/6に軽減されています。これを「住宅用地の特例」と呼びます。

しかし、店舗併用住宅の場合、店舗部分の面積が全体の4分の3以上を越えると、この特例が受けられません。また、店舗部分が4分の3未満でも、通常の特例よりも適用割合が25~50%少なくなります。

用途地域の制限に注意

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「店舗併用住宅の定義」の項目でも少し触れましたが、店舗併用住宅は、用途地域の制限を受けます。

用途地域とは

用途地域とは、その地域の都市計画を守るために、建てる建物の面積や構造などを定めたものです。例えば、主に小学校や病院などが建っている住居専用地域では、騒音や煙などを発する工場を建てることはできず、反対に、工業専用地域にはホテルや病院、住宅などを建てることができません。

用途地域の店舗の制限

店舗併用住宅は、「工業専用地域」を除くすべての用途地域で建設が可能です。しかし店舗の業種面積は、用途地域ごとの制限を守らなくてはなりません。

例)住居専用地域の場合
第一種低層住居専用地域
・店舗の種類:店舗単独での建設は不可、事務所、日用品の販売、飲食店、美容院、学習塾など
・店舗部分の面積:50平米以下、かつ店舗面積が総床面積の2分の1未満

第二種低層住居専用地域
・店舗の種類:日用品の販売、飲食店、美容院、学習塾など
・店舗部分の面積:150平米以下、ただし食品製造業の作業場は50平米以下

このように、同じ住居用専用域でも業種や店舗面積の制限には違いがあるため注意が必要です。用途地域は市役所で調べてもらうこともできますが、ほとんどの自治体はホームページで用途地域を公開していますので、そちらで確認すると良いでしょう。

まとめ

店舗併用住宅は、住宅ローンや税金面で、専用住宅にはないデメリットが発生します。また、用途地域の制限を受けることがあるため、間取り作りが多少不利になることは覚悟しておかなければなりません。

そしてなによりも、住居に店舗を設けた場合、レンタルスペースとは違って、開業したあとは簡単には場所を移すことはできません。今回ご紹介した特徴やルールをよく理解したうえで、立地選びや間取りを考えていきましょう。



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