住宅ローンの審査と基準【借入額の計算方法】いくらまで大丈夫?


家を新築する場合、多くの人が銀行などからお金を借りて行うと思いますが、実際にどれぐらいの額まで貸してくれるのでしょうか?

また、どれぐらいの返済額であれば、家系を圧迫しない範囲なのでしょうか?銀行やモンゲージバンクなどが、どんな計算方法で審査しているのか解説します。


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担保価値と総返済負担率について

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審査基準は銀行や商品によって違いがありますが、主に担保価値と総返済負担率が判断基準になります。

日本の住宅ローンの現状は、銀行(商品)を選ぶ人が70%~80%で残りの30%~20%がフラット35などの公的ローンを利用しています。

銀行の場合、返済比率も見ていますが、担保価値も合わせて判断しているので、都心の一等地とど田舎では、審査の基準が異なります。

一方で、フラット35などの公的ローンの場合は、担保価値ではなく、総返済負担率が審査の基準になります。※過去の事故歴は(自己破産など)審査の基準になります。

「どこで借入するのか?!」により判断基準は異なるものの一般的に借入可能額を計算する場合は、総返済負担率をもとに自分がいくらまでなら借り入れできるのか考えていくことになります。

どれだけ担保価値が高くても・・・
どれだけ担保価値が高くても、そもそも返済比率を満たしていなければ借り入れできません。

総返済負担率とは?

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総返済負担率とは、年収に対して占めるローンの年間返済額のことをいいます。
計算方法はとても簡単で、算数ができれば計算できます。

例えば、フラット35で考えた場合、

年収400万円未満の場合、30%以下
年収400万円以上の場合、35%以下
年収350万円・借入額1,800万円・審査金利1.61%・借入期間35年のケース

①月々返済額56,088円×12ヶ月=673,056円/年
②673,056円÷350万円×100=19.2
総返済負担率は19.2%になります。

とても簡単な計算ですが、注意点は、他の借入がある場合です。
他の借入がある場合には、毎月支払っている返済金額を月々のローン返済額にプラスして計算します。

例えば、車のローンを毎月35,000円支払っている場合、
①(35,000円+56,088円)×12ヶ月=1,093,056円/年
②1,093,056円÷350万円×100=31.2
総返済負担率が31.2%になり、返済負担率がオーバーしてしまいます。

審査金利とは?

審査金利とは、総返済負担率を算出するときに基準とする金利のことです。
金融機関によって審査金利が異なります。ある金融機関の審査金利が1.61%だったので、例えの計算で使わせて頂きました。

ちなみに、フラット35HPで簡単シュミレーションができます。年収から借入可能額を計算を選び必要項目を記入するだけで、借入可能額がシュミレートできます。

少しでも条件が良い住宅ローンを借りたい人におすすめのサイトをご紹介します。
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要注意!!他の借入とは具体的に?

私は建材店に勤めていますが、フラット35の取次窓口も業務としておこなっております。

申込時に必ず、他に借入ありますか?とお尋ねするのですが、多くの方は借入ありませんと言いますが、実際には多少の借入がある人の方が多いのです。

例えば、携帯の分割払いやクレジットのキャッシング枠などが一般的ですが、携帯を旦那様名義で家族分を分割していた場合、家族が4人いれば12,000円/月ぐらいにはなります。

返済負担率を計算する場合、携帯の分割分等がしっかりと信用情報に載ってきます。返済負担率を計算してみてぎりぎりの場合、たかが1万円前後の支払いでも審査に大きく関わってくるので注意が必要です。

理由は教えられない
仮に携帯の分割払いで審査に落ちた場合、理由が分かれば解決するのは簡単ですが、窓口では落ちた理由を教えてくれません。

※実際には、それとなく探りをいれたりして気づいてもらえるようにお話させていただいてますが・・・理由を言ってはいけない決まりになっています。

自分自身では、気づいていない他の借入がある場合がありますので十分ご注意下さい。

【信用情報に記載されている項目】

  • 携帯の分割払い
  • 自己破産⇐載っている場合と載っていない場合があります。
  • クレジットカードの分割払い
  • 奨学金⇐載っている場合と載っていない場合があります。
  • 等など・・・

信用情報が気になる方は、自分で調べることも可能です。
指定信用情報機関もいくつかありますが、例えば、CICです。手数料1,000円払えば簡単にご自分の信用情報が取得できます。

開示方法は、PC、スマホ、携帯、郵送、窓口があります。気になる方は一度調べてみると良いでしょう。⇒CIC指定信用情報機関

●こちらもご参照下さい。
⇒返済負担率がオーバーしてしまった場合の対処方法(準備中)

●おすすめ情報
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